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救市+降息:未来楼市将呈现“L型”走势

日期:2008年11月11日 16:35

      由财政部、国税总局和央行联手出台的组合利好尚未来得及消化,中国楼市又迎来降息暖风。在1个半月内连续3次下调贷款利率,央行的出发点自然是促进经济稳定增长、尽量减少外围金融风暴冲击,但对房地产市场而言仍然是一个积极的信号。尽管楼市复苏仍需时间,但市场将有所分化,在买卖双方的博弈下,未来楼市将呈现“L型”走势。

    降息为市场注入流动性
    中国人民银行29日晚宣布,从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率,一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%,下调0.27个百分点;一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%,下调0.27个百分点;其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率则保持不变。
    这已是9月15日以来,我国贷款利率的第三次下调,至此,金融机构贷款利率已累计下调0.81个百分点。
    中国房地产指数系统副主任、中国指数研究院(华东)副院长陈晟说:“在全球金融海啸的背景下,央行降息为市场注入了流动性。中国并非资金不够,但由于信心不足、消费萎靡,导致市场流动性收紧。央行降息意在传递信心、释放流动性,避免经济过快下滑。”
    由于对经济衰退的担心加剧,亚太股市27日上演“黑色星期一”:港股恒生指数周一下跌超过12.7%,创历史最大跌幅;台北股市跌4.65%;日经指数下跌6.4%,创26年来最大跌幅;菲律宾股市下跌12%;沪深两市一路重挫,沪指收盘暴跌逾6%。尽管28日欧美股市全线暴涨,沪深股市29日却再度“跳水”,上证综指跌幅接近3%。
    “作为宏观经济的晴雨表,股市下跌表明市场信心不足,对未来经济形势非常担忧。”上海社科院房地产研究中心研究员顾建发认为,经济衰退阴影笼罩全球,我国经济增速也出现了明显回落。央行连续降息,旨在提振经济,也是为股市和楼市注入信心。
    购房者成本降低
    业内人士分析,连续三次降息,商业贷款利率累计下降0.81个百分点;而公积金贷款利率连续2次下调,购房者成本已大大降低。
    此前,财政部、国家税务总局、人民银行以罕见的力度出台“组合拳”,为买房人松绑减负:从11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂下调到1%;个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点;居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房,最低首付款比例调整为20%。
     紧随其后,上海出台了力度更大的《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》,鼓励居民住房消费,其中规定,购买自住普通住房的,住房公积金贷款最低首付比例调整至20%;家庭购房公积金每户最高贷款限额提高至80万元。
     美联物业上海区副总经理丁伟表示,以一套总价100万元的商品房、首付三成来计算,上海原来规定公积金贷款每户最高限额为50万元,也就是需要另外承担20万元的商业贷款,现在则可申请全额公积金贷款,利息负担有所减轻。加上上海14条新政对二手房交易税费的大幅减免,近来门店接待的看房者比政策出台前增加了三成。
    政策释放需时间
     陈晟表示,我国目前已进入降息通道,加上从地方到中央对楼市的一系列刺激政策,从长期来看房地产市场将趋于稳定。但所谓“病来如山倒、病去如抽丝”,政策生效需要一段时间的累积效应,楼市短期内的调整格局尚难扭转,市场复苏还有待时日。
    市场对政策的反应具有滞后性,以直接影响楼市“拐”入调整期的“第二套房房贷政策”为例,数据显示,政策出台后,2007年四季度全国70个大中城市房屋销售价格同比仍上涨10.2%,涨幅比三季度又高出2个百分点。其中,四季度新建商品住房销售价格同比上涨11.4%,涨幅比三季度高2.4个百分点;二手住房销售价格涨幅比三季度高2.2个百分点。
佑威房地产研究中心主任薛建雄提供的数据表明,由于楼市“救市”新政要到11月起才开始实施,加上普通商品住宅标准等细则没有出台,使得当下市场处于“真空期”,在上海14条新政出台后的首个星期,全市住宅日均成交量比新政出台前下滑近20%。
    “但随着政策的逐渐明朗,以及各项优惠措施的刺激,市场刚性需求将会逐渐入市。”薛建雄说,“9月份上海商品住宅成交量仅为43万平方米,为去年同期的三成左右,这远远不符合市场需求的真实状况。预计在接下来的2个月里,上海的商品住宅成交量将会有三成左右的回升,月均成交将达到60万平方米。”
    专家认为,楼市在自身调整需要和外部环境恶化的双重压力下,尽管面对一系列“利好”,房价也不可能在短期内出现“U”型反弹。比较理想的状态是经过一段时间的调整,使房价稳定呈现“L”型走势。

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