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政策调控:底在何处

日期:2008年8月22日 11:42

     在房价的背后,起主导作用的是政策调控。

    面对调控,每一年几乎都是政策年。从央行121号文件,到"90/70"政策,在前所未有的紧缩性货币政策以及持续数年的行业调控政策作用下,中国楼市开始了实质性的调整。

    2008年,地产业"救市"、"松绑"呼声不断。面对宏观调控的适度微调,人们又开始揣测:政策调控是否已到底?

    揣测政策底

    国家统计局的最新数据显示,今年上半年,70个大中城市房价同比上涨10.2%,涨幅比上年同期高4.2个百分点。国家统计局中国经济景气监测中心主持的一项调查显示,有近百名国内经济学家认为,目前的房价水平依旧偏高。这些信息可能会让开发商们感到雪上加霜--在此情形之下,寄望决策层"松绑"房地产行业的可能性更小了。

    此前,中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一透露,中房协已上书中央,建议政府可根据当前国内外经济环境和房地产市场的变化,在保持宏观调控政策相对稳定的前提下,对某些调控措施进行适当调整。而且有消息称,该建议已获得中央重视。

    长期以来,人们已经习惯从政府方面的表态寻找市场信息,尤其是对于房地产这一受政策影响较大的行业。

    万达集团董事长王健林曾表示,你们有没有注意到政府针对宏观调控所用的字眼已经发生了改变?从今年初的"防止房价快速上涨"已经变为"稳定住房价格",这或许是一个政策"温和"的信号。

    之前,央行公告说,目前我国宏观调控的首要任务是保持经济平稳较快发展和控制物价过快上涨,简称为"一保一控",以区别于此前的"双防"--防经济过热、防全面通货膨胀政策。同时,央行将在下一阶段保持货币政策的连续性和稳定性。

    就在这份公告中,央行没有再提"继续从紧的货币政策",这个仅仅改变了几个字的公告,引起了无数人的揣度与期待。最近,中央财经领导小组办公室副主任刘鹤在接受人民日报的专访时表示,从当前中国经济现状看,宏观调控政策力度已基本到位,没必要再加大宏观调控力度,未来应保持各项宏观调控政策稳定。这是继上个月央行确定下半年宏观调控政策基调后,首位政府官员对此进行的解读。

    政府方面的表态则显示出对宏观调控的满意度和持续性。国土资源部部长徐绍史表示,上半年土地供应总量下降,结构得到调整,土地价格涨势也总体趋缓,土地市场竞争降温。他说:"总体来看,土地和矿产市场运行符合宏观调控目标的预期,对房地产开发用地和工业建设用地影响不大。"

    从金融层面来看,人民银行6月再次上调人民币存款准备金率1个百分点,使存款准备金率达到了17.5%的高位。而银监会6月初发布的《中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》,也明确要求商业银行严格把关房地产开发贷款和个人住房贷款。因此,国信证券认为,"看不出对房地产行业的调控有放松迹象"。

    有没有松绑的理由?

    就在各方揣度政策意图的时候,国家统计局发布经济述评明确指出,成交低迷只能说明需求方认为价格不合理,市场观望气氛浓厚,房价自然还会下跌。文章称,宏观经济形势和政策面不支持房价持续高涨,需求层面不支持房价持续高涨,供给方面临的资金困局不支持高房价,房产暴利时代终结。文章预计,按照国内目前购房者群体的情况,以及普通百姓的收入增长速度,房价下调是必然的。

    其实,当政府决心已下,并动用各种资源的时候,房价涨跌已没有悬念,人们担心的只是政策的反复。

    我们不得不承认,若没有当年的价格战,也没有今天能够屹立于国际市场上的中国家电企业。今天的房价还在降与不降之间徘徊,会不会也出现当年的彩电价格战那样惨烈的一天?可能很多年以后,当王石、潘石屹、冯仑等大腕退出江湖的时候,他们一定会想起这个火辣辣的夏天。也许这场调控帮他们清理了大部分竞争对手,也许他们自己差点就被清理了。

    但是今天,面对调控压力的时候,他们还是想回到前些年的好日子。所以潘石屹会说,对中国房地产市场不能用"救市"这个概念,过去几年时间为了限制房地产市场的规模和发展,出台了许多宏观调控的政策,今天房地产的形势已经与几年前完全不同了,应该"松绑",给予和其他行业一样公平的待遇。

    但静下心来分析,你还是会为这些年房价的飙涨瞠目结舌。以上海为例,2000年上海商品住房均价3000元/平方米不到,到了2008年上海商品住房的均价已高达17000元/平方米以上,不到8年的时间房价涨了约6倍。

    全国工商联地产商会会长聂梅生力主主管部门对房地产行业"放松银根",但她也不得不承认目前部分城市楼市低迷的一个重要因素,是2007年部分城市地价飞涨,房价透支了未来。

    长城证券的研究也指出,若下半年紧缩政策松动,将增强资金紧张的开发商抵御楼市调整的能力,其降价销售的动力不复存在,间接后果是延长挤出房价泡沫的调整时间。而且,对房企的信贷松动,并不能改变房价过高、自住需求购买力不足的现实,同时未必能扭转大众对于房价下跌的预期,对改善楼市低迷的作用也有限,难以实际增强房地产公司的盈利能力,而顺应市场自身的调整才能使行业健康发展。若政府此时救市,有可能造成房价再度非理性上涨,楼市泡沫膨胀得更加剧烈,并可能最终导致崩盘。

    在阵痛之后,房地产行业需要多一份远见与平和,少一些投机与灰色。就像现在,赌政策松绑与否也是一场冒险。

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