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房地产业:下半年房市将步入深度调整 维持中性评级

日期:2008年8月25日 11:44

 核心观点:

    1、七月住宅成交量急速下降

    2008年7月全国住宅销售面积与销售额同比显著下降,同比增长分别为-28%和-29%,为今年最大降幅。从去年月销售情况看,下半年各月销售面积与销售额明显高于上半年月销售额与销售面积,观望气氛甚浓的楼市下半年面临更大的销售压力,今年下半年月销售面积与销售额同比降幅可能继续加大。

    2008年1-7月份住宅销售面积和销售额同比增速分别为-11%和-7%,同比增速呈加速下滑趋势,预计下半年仍将延续加速下滑趋势。

    2008年全国住宅新开工面积同比增速从1-2月份的25%逐步下降至1-7月的15%;住宅竣工面积同比增速从1-2月份的30%逐步下降至1-7月的12%,均呈逐步下降趋势,由于楼市预期不明朗,房地产投资增速将逐步放缓,新开工面积预计下半年仍将延续下降趋势。

    2、重点城市7月商品住宅交易量变化情况

    北京:2008年7月销售面积与销售额同比显著下降,同比增长分别为-61%和-52%,1-7月住宅销售面积与销售额同比增速为-51%、-38%,交易量萎缩明显。

    上海:2008年7月销售面积与销售额同比显著下降,同比增长分别为-69%和-65%,为今年最大降幅,销售面积仅为去年的三成,交易量严重萎缩。2008年1-7月份上海住宅销售面积与销售额同比增速为-33%、-22%,交易量萎缩明显。

    深圳:2008年7月销售面积与销售额同比显著下降,同比增长分别为-55%和-58%。2008年1-7月份深圳住宅销售面积与销售额同比增速为-60%、-60%。深圳仍然是调整幅度最大的城市。

    广州:2008年7月销售面积与销售额同比显著下降,同比增长分别为-36%和-39%。2008年1-7月份广州住宅销售面积与销售额同比增速为-28%、-17%。

    天津:2008年7月销售面积与销售额同比显著下降,同比增长分别为-58%和-56%,为今年最大降幅,销售面积仅为去年的四成多,交易量严重萎缩。2008年1-7月份天津住宅销售面积与销售额同比增速为-22%、-8%。

    成都:2008年7月销售面积与销售额同比显著下降,同比增长分别为-49%和-45%。2008年1-7月份成都住宅销售面积与销售额同比增速为-31%、-12%。

    杭州:2008年7月销售面积与销售额同比显著下降,同比增长分别为-59%和-45%。2008年1-7月份杭州住宅销售面积与销售额同比增速为-19%、-4%。

    武汉:2008年7月销售面积与销售额同比小幅下降,同比增长分别为-9%和-2%。2008年1-7月份武汉住宅销售面积与销售额同比增速为-20%、-6%。

    重庆:2008年7月销售面积与销售额同比显著下降,同比增长分别为-35%和-39%。2008年1-7月份重庆住宅销售面积与销售额同比增速为-9%、-4%。

    3、楼市步入深度调整

    从我们跟踪的九大城市7月份商品住宅交易情况来看,成交量急剧萎缩,尤其以北京、上海、深圳等一线城市最为严峻,销售面积同比仅为去年7月的30%~45%,销售金额也仅为去年7月的35%~48%;广州市的销售面积和销售金额为去年7月的64%和61%。二线城市如天津、成都、杭州7月份成交面积也仅为去年同期的50%左右,重庆7月份的成交面积为去年的65%,仅武汉7月份成交面积未出现明显下滑。

    上述九大城市除深圳外2007年下半年月销售面积与销售金额明显高于上半年,而浓重的观望气氛使得今年下半年商品住宅销售面临更大的压力,下半年的成交量同比降幅可能更大。

    从统计数据来看,一线城市深圳、北京和上海的交易量萎缩情况要比全国住宅市场整体情况严峻得多,如果房地产市场的深度调整从一线城市向二三线城市迅速传导,房地产市场的全国性调整将比我们预期的要来得更深更猛。

    4、投资建议

    鉴于以上分析,我们认为下半年房地产市场将步入深度调整,短期回暖的可能性很小,维持"中性、A"的评级。

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