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中国房价涨幅仍处在高位 政府调控尚需细化深化

日期:2008年8月28日 11:07

    2008年年初以来,我国城镇住宅价格的走势显露企稳迹象。1998年7月,以《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》出台为标志,我国进一步加快了城镇住房分配制度改革的步伐。此后,我国房地产市场进入了从无到有、从小到大迅速发展的新阶段。 10年来,房地产业作为新的经济增长点为拉动国民经济发展、推进城镇化建设和改善居民的居住条件作出了重要贡献。与此同时,也出现了城镇住宅交易价格上涨过快、中低收入家庭购房困难的问题。为了保证房地产业持续健康发展,国务院及有关部门相继出台了一系列稳定房价的调控措施,总的来看,这些措施对抑制房价过快上涨起到了积极作用。各级政府及相关部门应坚定不移地继续执行并细化、深化当前的房地产宏观调控政策,以进一步巩固和扩大近期取得的调控成果。

    当前房价形势不容乐观

    --房价涨幅仍处于较高水平。2008年二季度,新建住宅、二手住宅同比价格分别上涨10.1%和8.9%,虽然与一季度相比涨幅回落了1.7和2.6个百分点,但与历史数据相比,该涨幅仍然处于高位。

    分类别看,由于90平方米以上高档住宅建设比例逐渐减小,导致新建高档住宅价格涨势仍显偏快。2008年上半年,与上月相比,新建高档住宅交易价格2至6月分别上涨0.7%、0.8%、0.3%、0.4%和0.2%。高档住宅价格涨势不止,有可能对普通住宅价格走势带来示范效应。

    --环比价格下调幅度较小。从2008年上半年月度环比指数数据看,新建住宅价格上涨幅度有所缩小,但价格依然在逐月升高;二手住宅价格前四个月有所上涨,5、6月份均小幅下降0.2个百分点,降幅并不显著。

    --房屋租售比偏低。"房屋租售比"是指房屋每平方米月租金与每平方米售价之间的比值。房屋租售比的大小,是国际上通行的判断楼市是否存有泡沫的重要指标之一。目前,国际认可的比较理想的房屋租售比约在1:200到1:100之间。根据70个城市抽样调查结果测算,2008年上半年,全国房屋租售比已经低于1:400,即使是流动人口规模庞大、租赁市场需求旺盛的北京市,房屋租售比也已达到1:325,远低于理想水平的下限。

    从这几年住宅交易价格与住宅租赁价格的走势看,新建住宅、二手住宅销售价格涨幅远高于同期住宅租赁价格涨幅,因此房屋租售比还有进一步扩大的趋势。这说明房屋投资价值有严重贬值的倾向。

    --房价收入比偏高。"房价收入比"是指一个地区住房平均价格与家庭年平均收入的比值,国际上一般用它来衡量房价的合理性与消费者的实际购买能力。比值越大,说明居民家庭对住房的支付能力越低;比值越小,说明居民家庭对住房的支付能力越高。结合国际惯例,目前比较通行的说法认为,我国房价收入比在3~6倍之间比较合理。据称,美国目前房价收入比约为3倍左右。

    根据住房和城乡建设部的统计结果,2004年我国城市人均住宅建筑面积为25.0平方米,2005年为26.1平方米,2006年为27.1平方米,每年递增约1.0平方米。若按照这种发展趋势推算,2007年城市居民人均住宅建筑面积约为28.0平方米左右。按照全国城镇居民家庭户均3.03人,并结合2007年国家统计局相关资料可以大致推算出全国及各地区2007年房价收入比的数值。经计算,2007年全国房价收入比约为7.4,其中北京13.6,上海9.8。考虑到我国居民住宅土地的国有性质及各种保障制度尚不完善,与欧美国家相比,我国及部分城市房价收入比就显得更高些。

    --消费者认为房价过高。从消费者反映看,根据国家统计局杭州市调查队在2007年10月进行的一项调查结果,88.0%的居民家庭和86.2%的房地产企业认为目前杭州房价偏高;国家统计局哈尔滨调查队在2008年4月进行的一项调查也显示,居民心理承受价位与目前的高房价之间存在较大差距。

    政府调控尚需细化深化

    就目前经济发展情况和宏观政策环境看,短期内我国房地产市场供需状况不会发生大的改变,房价调控任务依然很艰巨。为此,各级政府和行业管理部门需要继续深化房地产调控措施,步调一致,相互协作,以不断巩固和扩大调控成果。

    --继续细化、深化房价宏观调控措施。

    国家统计局哈尔滨调查队在2008年4月进行的调查结果显示,72.6%的市民对这几年房价宏观调控政策的实施效果不满意,对宏观调控效果感到满意的比例仅为27.4%,其中,非常满意的比例只有8.8%。要想在房价调控方面让百姓满意,政府就必须找准原因、对症下药,深化而不是放松调控。

    恰当把握宏观调控力度和调控时机。方向找准了,还要在调控力度的把握上"精打细算"。对于宏观调控来讲,除了要保证方向正确以外,还要做到调控措施和调控力度恰到好处。相比较而言,后者难度更大些,过轻收不到预期效果,过重、"急刹车"则容易对经济健康发展造成"硬伤"。方向正确、力度恰当才能收到事半功倍的效果。为此,政策出台前,相关部门要认真做好调查研究,对政策出台后可能出现的各种后果,有针对性地做好相应的处理预案。

    行业主管部门和各级政府要做好协调配合和政策执行情况的监督检查工作。地方政府要顾全国家宏观调控的大局,增强执行宏观调控政策的自觉性;银行机构等政策执行部门特别要加强行业自律,严把房贷信贷关,杜绝违规放贷发生,充分认识房贷"正确把握就是优良产品,把握不当还能引发严重金融危机"的两面性,否则不但会加大国民经济运行的风险,还会使宏观调控政策的执行效果大打折扣。

    深化政策,标本兼治,为房地产业可持续健康发展打实根基。要做到房地产业健康发展的长治久安,首先要割除投机行为。为此,必须继续深化房地产政策,健全税制,尽早出台二手房转让阶段的收益课税政策。

    --充分发挥地方政府在房价调控当中的作用。

    2006年6月,国家统计局城市社会经济调查司在全国35个大中城市,就住房和城乡建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的社会反响作了一次快速调查。调查结果显示,76.8%的城市居民认为,地方政府在房地产价格调控过程中作用重大,并且重在将中央有关政策落实到位。百姓的意见反映出他们对地方政府在房价调控方面抱有希望和期待,反过来,如果房价控制不力,就会引发百姓对政府行为的不满。因此,在房价调控过程中,要重视发挥地方政府的积极能动作用。

    要转变观念;不折不扣执行政策;结合当地情况适量增加土地供应数量,合理控制拆迁规模和拆迁进程。

    --正确引导居民消费观念。房改至今已经有十多年的历史,但在居者有其屋、人人有住房的传统观念影响下,加上一些不正确消费观念的误导,租不如购、小不如大的消费理念日渐盛行。

    我国人口多底子薄,土地、矿产、能源等资源紧缺,资源性约束对经济发展的影响越来越强。因此,政府要利用媒体优势加强宣传教育工作,创造良好的舆论氛围,正确引导居民住房消费观念,营造自有住宅市场、租赁住宅市场协调发展的良好格局。

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