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“金九银十”开局不利楼盘降价牵动各方神经

日期:2008年9月5日 11:05

        又到一年“金九银十”之际。与往年不同的是,9月刚刚开始,就有业内人士预测这将是“铜九铁十”。他们的理由是,这两个月并不会改变市场从年初就弥漫的观望情绪,成交量低迷的情况仍将继续下去。
        然而,由于9、10月份过后,楼市将进入传统的销售淡季,因此不少开发商仍选择在这两月推出新盘,做今年的“最后一搏”。与此同时,以万科为代表的一些大型开发商则先发制人,在广州、上海、杭州等城市率先降价,以期快速回笼资金。
        在市况低迷的背景下,开发商能否顺利突围?成交量会否放大?本期专题,我们选取了上海、北京、广州三个一线城市,对“金九银十”可能为楼市带来的冲击进行深入解读。
        清晨的阳光洒在橙黄色系的小区内,屋里挤满了揣着定金前来“淘”房子的年轻人,每个人都焦躁不安地盯着那张不停被贴上红色“售出”标记的销控表。
        9月3日,是万科杭州一家楼盘打出“最低7.3折”的第一天,之前还从来没有哪一家开发商敢于如此“大方”地降价。而售楼处外酒红色遮阳伞下面,则三五一群地坐着前几期的业主,商量着是否要退房。
        与此同时,在该市久负盛名的楼市BBS中,无论是其他开发商还是打折楼盘的前期业主都表现出不同程度的忧虑,他们坚定地认为“搅局者”来了,更有观点认为,这家开发商居心叵测,是希望以降价达成“洗牌”的目的。随后,这一打折楼盘的竞争者杭州绿城集团董事长宋卫平明确表态“决不会跟降”。
        时至9月,楼市的情况依然不乐观。统计数据显示,在绝大多数城市,居高不下的成交价格与持续低迷的成交量严重倒挂。上海8月份一手商品房更是以略等于去年同期三成的成交量而惨淡收场。在9月之前,绝大多数的开发商还在寄希望于坚挺价格,等待借助“金九银十”的机遇咸鱼翻生,但是显然这个想法多半是要落空了。
        但是,在万科给房价撕开一个口子之后,目前的形势已经十分明朗:经过了由彷徨和多方博弈衍生出的“磨合期”,在“房价只能涨不能跌”的神话被打破之后,看似固若金汤的各地房价或许如多米诺骨牌一般逐个下跌。
        降价动了谁的奶酪?
      “是不是前期买了魅力之城房子的业主损失就不再弥补了?”打折当日,有业主开始对万科方面提出质疑。
      “房子和手机一样,都有可能跌价。”万科杭州公司新闻发言人吕萍无奈回应称,“每个行业都有低潮,我觉得大家应该理性对待每一个行业。”快速回笼资金被这家地产企业看作生存之道,但是“降价”之后,他们的意图便立刻被多方曲解了。
        显然“直降20万”的最终结果依然挑战了前期业主的神经。记者通过之前的销售记录了解到,该楼盘去年8月份的售楼均价就达到8200元/平方米,并于今年5月份一度提升至1.2万元/平方米。此次折后该楼盘现价仅有8500元到9500元/平方米,这意味着凡在去年8月份之后购买该盘业主的资产都有不同程度的“缩水”。
        事实上,类似的“负面效应”在一些地产公司于其他城市展开促销活动后也同样显现,他们甚至在“降价”之前都会对最终效应有所预估,却依然进退两难。
        比如,A公司坚定地认为,若他们8月底在上海掀起一场更大规模的降价演习,必然引发争购,但随之产生的便是一系列负面效果。因为在此之前,他们“羞答答”地小幅打折,已经激起前期那些认为自己资产“缩水”业主的愤慨,甚至群体抗议。
        最终,从酝酿到大规模降价方案实施,只有短短的一周,就连各大媒体都市报的整版广告也都预留好了。但是如何处理对外宣传的口径,却迟迟未决。意见始终难以达到统一,因为公众必然需要给到一个合理的“说法”,即使一些“准客户”,也会心存顾虑。
        他们的团队在24小时之内赶工出一套完整的降价解决方案,包括集团给出的问题答录,以及对于有可能在网络上出现的被动局面的解决方案。但是在次日下午,出于对公开集团想法可能更大激起公众情绪的担忧,所谓的“解决方案”胎死腹中。该集团最终传达指令,对于近期可能展开的促销以及优惠活动,“只做不说”,此举的意图是希望将“降价”产生的负面影响减少到最低。
        由于“降价”可能产生的巨大压力,其他地产公司更乐于“隔岸观火”。
      “万科此举可能为退一步进两步;既为回笼资金,又为创造机会伺机购并中小企业。”宋卫平的看法与其他的地产企业大抵相当,他们都不约而同地对外界揭露降价者的“司马昭之心”。
        弱市之下的“降价”良方
        根据佑威房地产研究中心的最新报告,8月份一手商品房(剔除动迁配套房)成交同比减少67.8%,但是平均成交价格约为1.34万元/平方米,比去年同期上涨25.8%。
        与之前半遮半掩的打折促销不同,8月份上海已经开始出现更大范围的价格松动。市中心开始有楼盘打出8.5到9.5的折扣。上海郊区的松江九亭板块更是出现变相折扣,摩卡小城打出送汽车送装修的旗号,奥林匹克花园则减价20万元,之后该板块由于德邑小城低价上市,板块内楼盘价格跌幅更达500~1500元/平方米。上海宝山区还有房源8折销售。
        每一轮的降价都难以避免地引发各利益群体的“暗战”。但是事实证明无论其他利益相关方如何“抵制”,降价依然是带动销售的一剂良方,这也是一些地产公司宁愿顶着压力打折促销的动力所在。
        从最初元宵节尾盘9.5折促销,单日成交2.57亿元开始;此次上海8盘打包促销,2日内176套房源,2.68亿元成交;之后的杭州促销又是3小时成交105套。可对比的是,8月上海商品房成交面积位列第一的旭辉依云湾项目单月成交为142套。
        佑威房地产研究中心分析指出,已经在网上房地产公示即将上市的房源多达73批,其中仅浦东一区就有11批房源之多。可以预见,“金九银十”期间,各开发商间的销售竞争会更加激烈。
      “楼市的低迷和开发商资金压力的逐步增加,将迫使开发商作出更大的让步。”该研究中心主任薛建雄对本报记者分析说。他认为,若是局部降价仅能刺激成交量略微提升,并证明上海新房楼市的有效需求依然存在,但更大的需求释放显然在等待更为全面的价格松动。

 

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