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央行、银监会联合下发限贷令,后奥运房价持续盘整 冷清楼市再临“大考”

日期:2008年9月11日 11:03

    楼市价量齐跌

    “先生,买房吗?去看看吧,我们的售楼处就在斜对面的一楼。”8月19日,记者刚出北京轻轨果园站,就有几个售楼人员围上来。
    见记者表示不买,“你去看看吧,算我们的业绩,”售楼的先生告诉记者,“来了快一个月了,一套还没有卖出去。”说着,将促销的小广告塞进记者手中。
    最近一段时间,在北京的地铁及一些车站,随处都能见到分发售楼小广告的促销人员。
    在传统的“金九银十”销售旺季到来之际,记者发现,北京楼市仍然显现持续冷清的局面。
    根据北京房地产交易管理网公布的数据,上半年北京商品住宅网上签约总量为40600套,比2007年同期的65004套下降了38%。7月份,北京商品住宅期房网上签约面积595642平方米,同比下降62.7%,环比下降33%。
    不光是一手房,二手房交易也出现了明显滑坡。据监测数据显示,7月份北京二手房买卖市场成交量环比下降10.9%,与此同时交易价格也开始回调,北京二手房市场自2005年以来首次出现“价量齐跌”。
    北京楼市持续冷清的局面同全国相似。来自上海佑威房地产研究中心的最新报告显示,8月18日,上海中远两湾城的29套房源集中成交,均价13842元/平方米,比上半年21049元/平方米跌了7200多元/平方米。
    国家发改委最新公布的数据显示,今年1—7月,全国商品住房竣工面积16533万平方米,同比增长12.4%,增幅同比提高9个百分点;销售面积27743万平方米,同比下降10.8%,增幅下降37.2个百分点。
    北京房价收入比达26倍
    北京楼市和全国楼市在今年上半年终于一改往日疯涨的局面。后奥运时代,楼市会出现“报复性上涨”吗?
    有业界分析人士认为,房价太高是目前楼市不景气的主要原因。有数据显示,北京市房价自2001年申奥成功后开始上涨,至2006年三级跳式飞跃,三环内楼盘突破每平方米万元;2006年中,四环内楼盘紧跟着冲破每平方米万元;而2007年中,五环内已难觅每平方米万元以下的楼盘。其实,不光是在北京,我国大中城市房价2003年以来均出现了连续上涨的行情。
    据统计,2007年全国商品房平均销售价格高达3885元。按照90平方米的小户型计算,一套住房的价格高达34.97万元,约为同期城镇居民家庭可支配收入3.86万元的9倍。大中城市的房价与家庭收入比率更高,北京市90平方米面积住房房价与家庭收入比率,甚至达到了26倍。按照国际3-5倍的房价与家庭收入的比率,北京市居民家庭年收入应当达到32万—54万,才能适应这个房价,即使家庭收入按照10%的高增长速度,也需要16年-22年的时间。
    专家表示,当房屋作为投资需求时,决定房价的力量是房屋租金,国际上通常用租售比来表示。国际上衡量房产运行良好的租售比一般标准为1:200-1:300。而目前我国的房价远远超出国际警戒线。以北京为例,其租售比基本是在1:500-1:700这个范围之内。不少人所购买的房屋如果用于出租还不足以偿还银行利息,甚至在房屋快报废时还不能收回投资。这说明,房屋也不再具有投资价值。 
    中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任、研究员曹建海认为,目前房价已经远远脱离了大多数家庭的可支配收入,连房屋投资者也开始担心无法找到下家接盘,银行体系也开始审慎房地产贷款,房价调整已成为大势所趋。
    “目前 ,无论是政策条件、房地产市场发展模式,还是房地产市场的本身及金融市场环境,都发生了根本性变化,在这样的条件下,奥运会后房地产市场将理性回归。”中国社科院金融所研究员易宪容说,“中国房地产市场已进入大的调整周期,这种调整并不是一年半载可结束的,而是要经历一个漫长的时期,香港上一轮的房地产市场就经历了1997年-2004年这样长的时间。”
    调整仍将继续
    从历史经验来看,世界上举办过奥运会的城市,会出现不同程度的“奥运经济低谷”现象。
    对于北京房地产市场和全国楼市而言,在后奥运时代,一些权威人士的看法却完全不同。
    国家发改委宏观经济研究院副院长王一鸣在奥运会期间召开的新闻发布会上表示,2007年下半年以来房市发生的变化主要是市场的销售量下降,市场观望气氛比较浓厚。但从中长期趋势看,中国房地产市场总体是乐观的。因为中国城市化率还达不到全球的平均水平。预计未来十几年城市化率每年还会增长1个百分点,大量人口还会进入城市。
    “2007年下半年以来,国内房地产市场的政策、金融市场的环境、居民对房地产市场认识等方面都发生了深刻的变化,而这种变化意味着国内房地产市场将出现重大的调整,房地产市场将进入周期性调整期。”易宪容接受记者采访时说。
    他分析,政府政策明确规定房地产市场是以消费为主导的市场而不是炒作投资的市场。对于房地产消费,政府可以采取优惠的政策;对于房地产投资,政府则要求采取市场价格。如第二套住房贷款利率上调、首付比重增加等,而且这种政策地方政府是不可改变的。只要房地产市场把炒作与投资这部分清除出来,住房需求就会发生根本性变化。
    他举例说,比如,在2004年10月利率没有上调之前,一年期住房贷款优惠利率为4.95%,而目前第二套住房的一年期贷款利率达到8.63%。利息上涨3.65%,利率涨幅达74.3%。加上目前通货膨胀过高,利率仍然处于上升的通道上,“因此,房地产炒作风险急速上升。这些因素是任何地方政府都改变不了的。”
    国家调控仍在继续。央行和银监会日前联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》,要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理,同时金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。业内人士称,这道联名下发的限贷令,对业已冷清的房地产市场来说,无疑是雪上加霜。

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