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房地产市场调整范围将逐步扩大 调整时间拉长

日期:2008年8月15日 11:45

       目前的房地产市场调整不同于2005年上海房价小幅下跌导致的市场观望,此次房地产市场调整已经处在我国经济周期下行阶段,如果现有政策基调不变,市场调整范围将会逐步扩大,调整时间也将会较长

        截至20085月末,房地产市场需求持续9个月下降,引发房价涨幅快速回落,20%的城市出现住房价格的绝对下降,购房者观望和价格的下行导致房地产开发投资意愿迅速下降,建设指标增幅从4月开始低于去年同期。特点有3

        特点1:房地产市场销量增长自20074季度以来连续9个月下降,2008年上半年市场观望范围已经由珠三角区域蔓延到全国,商品房屋空置面积迅速增加。

        20071-4季度,商品房屋销售面积同比增幅分别为12.07%28%50.82%16.48%,其中4季度商品房屋销售面积增幅迅速下降。2008年房地产市场继续观望态势,1季度商品房屋销售面积同比负增长1.43%1-5月同比负增长7.2%。其中,商品住宅、办公楼、商业用房等各种主要类型物业的销售面积均同比下降。

        购房者观望态势从珠三角区域已经逐步蔓延到全国范围。20081季度,尚有东北地区、北部沿海地区、黄河中游地区、大西北地区和环渤海地区房地产市场需求增长仍高于去年同期,但1-5月的累计数字则显示全国所有区域的房地产市场需求增长均同比下降,北京、深圳等城市商品房屋销售面积甚至同比下降50%左右。

        观望态势下,商品房屋空置面积迅速增加,空置面积同比增长率由2007年末的-8%逐步增加至20085月末的增长0.1%

    特点220074季度以来70大中城市房价涨幅迅速下降,其中20%的城市住房价格出现绝对下降;大部分城市地价涨幅下降。

    受翘尾因素影响,200870大中城市房屋销售价格同比涨幅保持较高水平,但反映房价短期真实变动的环比涨幅迅速下降,房屋销售价格环比涨幅由20073季度的4.36%降为4季度的2.62%,继而又降为20081季度的0.8%。其中,商品住宅销售价格环比涨幅由20073季度的4.77%降为4季度的3.23%20081季度的0.8%;二手住宅销售价格环比涨幅由20073季度的5.19%降为4季度的1.81%20081季度的0.4%

    从月度指数来看,2008年前5个月70大中城市房价涨幅变化基本平稳,4月和5月涨幅比1季度略有下降。20081-5月房屋销售价格涨幅为1.1%,远低于20061-53.0%20071-53.5%的涨幅。其中,20081-5月商品住宅销售价格环比涨幅为1.1%,二手住宅销售价格环比涨幅为0.5%70大中城市商品住宅销售价格4月份出现环比绝对下降,二手住宅销售价格5月份环比绝对下降。

    20081-5月,普通住宅价格涨幅平稳,高档住宅价格涨幅有所增加,经济适用房和90平方米住宅价格则保持稳定。

    2008年前5个月,70大中城市中有20%的城市住房价格出现下降。其中,珠三角地区主要城市房价出现较大幅度下降,1-5月深圳商品住宅和二手住宅销售价格环比下降了9%,广州、惠州商品住宅和二手住宅销售价格环比小幅下降。此外,长三角地区中的杭州和宁波,东北地区中的沈阳,黄河中游地区中的郑州和包头,长江中游地区中的南昌,大西南地区中的重庆、成都、贵阳、遵义等城市的商品住宅或二手住宅价格出现不同程度的下降。北京、上海住房价格保持小幅上涨。

    20081季度,受翘尾因素影响全国土地价格涨幅保持高位。但从不同区域看,1季度70个重点城市中有50个城市土地交易价格涨幅低于上季度,有38个城市居民住宅用地交易价格指数低于上季度,珠三角地区中主要城市广州、深圳、惠州、湛江从20074季度开始连续两个季度土地交易价格没有上涨;环渤海地区主要城市中只有北京20081季度的土地交易价格指数高于上季度,其他城市20081季度的土地交易价格指数均低于上季度。

    特点32008年前5个月房地产市场供给增长累计同比增加,但景气逐月下降,4月份起购置土地面积、新开工面积增幅等前期指标均同比减少,竣工面积增幅也同比下降。

    2008年前5个月,房地产开发投资增幅同比增加,1-5月房地产开发完成投资9519.28亿元,同比增长31.9%,增幅比去年同期增加4.4个百分点,比同期固定资产投资增幅高6.3个百分点。从逐月数字来看,房地产开发投资增幅1-2月为最高值32.9%,之后逐月回落。

    商品住宅投资增长对房地产开发投资的拉动作用明显,20081-5月商品住宅投资在房地产开发投资中的比重为71.5%,比去年同期增加1.6个百分点。在房地产开发投资增量中,商品住宅投资贡献了76.5%。其中,90平方米以下商品住宅投资大幅增加,投资比重逐月增加,成为拉动商品住宅投资增长的重要力量。但前5个月商品住宅新开工面积增幅逐月下降,累计增幅同比减少1个百分点。

      20081-5月,商品房各项建设指标增幅同比继续增加,购置土地面积、商品房新开工面积和商品房竣工面积等指标增幅均在1-2月为最高,之后逐月回落,4月和5月增幅则低于去年同期。其中,购置土地面积4月和5月增幅分别低于去年同期增幅46.545.42个百分点;商品房屋新开工面积4月和5月增幅分别低于去年同期17.15个和10.56个百分点;商品房屋竣工面积3月、4月和5月增幅分别低于去年同期3.62个、11.47个和2.26个百分点。从不同物业类型看,商品住宅、办公楼、商业用房1季度的各项建设指标增幅均同比增加,4月和5月则出现同比下降。

      2008年前5个月,全国所有区域房地产市场供给指标累计增幅均同比增加,但增幅均逐步回落。

    本文认为,目前的房地产市场调整不同于2005年上海房价小幅下跌导致的市场观望,那次市场调整正值我国经济周期上行阶段,市场观望时间短,范围仅局限在长三角区域没有扩散,但此次房地产市场调整已经处在我国经济周期下行阶段,如果现有政策基调不变,市场调整范围将会逐步扩大,调整时间也将会较长。

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