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外力推动地价上涨 房价企稳须待地价调整

日期:2008年8月18日 11:43

      与楼市一样,土地市场也深陷无市却有价的漩涡。

        8月7日,从国土资源部传出消息,根据全国城市地价动态监测系统数据,今年第二季度全国主要城市地价同比增长11.94%。同时,今年上半年全国土地成交低迷几定成局,即便成交,有接近一半都是以底价成交收场,更有10%左右的土地供应遭遇“流拍流标”。

        早在今年2月,SOHO中国董事长潘石屹曾在公开场合预言,今年土地市场的拐点一定会出现。于是业内猜测,目前土地市场有价无市是不是“拐点”来临前那场最激烈的博弈。

流标不断 地价仍上涨

        “现在很多开发商的资金链非常紧张了,根本没有钱买地,即便有点钱也不敢轻举妄动,这个时候,观望才是最保险的。”近日,亿城集团董事总裁鄂俊宇在接受本报记者采访时坦言,今明两年,开发商可能真的要“勒紧裤腰带”过日子了。

        正是开发商越来越紧的钱袋子让曾经繁荣的土地市场变得异常的冷清。

    以北京为例。据国际物业顾问戴德梁行数据显示,今年3月-5月,北京市土地整理储备中心完成地块成交18宗,住宅性地块成交为8宗,环比上一季度总成交量59宗、住宅性质地块成交40宗分别减少69.49%和80%,相比去年同期分别减少10%和38.46%。

    与此同时,“流拍流标”更是接踵而至。数据显示,短短的几个月,北京、上海等一线城市已有超过40宗土地“流标”“流拍”,就连市况一直比较平稳的合肥、芜湖、沈阳等二线城市也未能幸免。

    对此,国土资源部在7月底的全国国土资源厅局长座谈会上也坦承:“今年上半年全国土地市场竞争整体降温,以底价成交的土地接近一半,流拍流标的接近10%。”

    没钱也好,观望也好,开发商短期的土地需求在真实下降。然而,令人感到吃惊的是,地价却不降反升,其中与楼市最为密切的居住用地更是位居涨幅榜之首。

    来自国土资源部的公开数据,今年第二季度,全国35个主要城市地价总体水平为1806元/平方米,其中居住用地均价2020元/平方米,去年第四季度,这个数字是1702元/平方米。同比增长15.82%,均高于商业用地、工业用地11.08%、6.66%的涨幅。

    而根据北京市土地整理储备中心的数据统计,今年一季度,成交的住宅及含住宅性质土地,平均楼面价已高达4628元/平方米,相比2007年同期的3395元/平方米,增长36%。更有统计机构依据北京市土地储备中心公布的数据分析发现,今年上半年地价溢价幅度高达45.4%,去年同期则为9.91%。

    国土资源部副部长鹿心社在上述全国国土资源部厅局长座谈会上已表示,居住用地价格涨速与2007年下半年相比已放缓,但土地价格仍在不断增长,“增速放缓亦很有限。”

无疑,“无市却有价”成了当前土地市场最真实的写照。

    地价上涨的外力

    如果按照经济学上的供求关系决定价格理论,“无市”就将意味着降价,土地何以做到独善其身,在楼市和地市如此低迷时仍然能保持11.94%的高位涨幅?

华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理公衍奎用了博弈论来加以阐释。

    “今年上半年的实际土地供应量和供应节奏都明显下降。”公衍奎一针见血。

    7月27日,鹿心社在国土资源部半年度工作报告中披露,2008年上半年,全国建设用地供应总量同比下降25.3%,全国共使用新增建设用地指标135万亩,仅占全年计划的23.4%。

北京情况也基本如此。今年上半年北京市累计供应的住宅用地只有413公顷,只完成计划的24%,特别是在今年二季度,住宅及商业金融用地此前计划推出49块,最后竟有40块未能如期供应。

    而国土部门一位内部人士亦分析,从地方政府来说,土地不会降价出让,更不会廉价出让,因为土地有它的市场价值,政府部门不会让土地价格低于它的基准价格。“市场低迷时期放缓土地入市进度可能是首选之策。”

     一位不愿透露姓名的开发商还向记者爆料,目前,政府推出的土地一般会有两种,一种是那些地段不太好的土地,对于开发商来说,不会再像以前那样什么样的地都去抢,现在则是“不该拿的地不拿了”,于是被“流标”、“流拍”,而政府又完成了土地供应计划;另一种情况就是继续供应一些地段好的土地,对于这些地块,有实力的开发商还是会力争,在群雄逐鹿之下,地价很难下降。

    这位开发商还指出,虽然很多成交的地块都是以底价成交,地价看似低廉,实则不然。“底价已经比之前有不小幅度的提高。”

    记者从相关渠道也得到数据,今年上半年北京土地的定价整体同比上涨9.06%,其中城区地块定价上涨达50.9%,只有郊区地块及非住宅用地的定价有所下降。

    而来自广州方面的消息,虽然土地市场冷清,但是今年1-5月,广东土地购置费用172.69亿元,增长19.4%,而土地推导价大都比目前实行的基准地价高出不少。

“这正是目前土地管理中地方政府主导性很强的一种集中体现。”公衍奎分析认为。

    此外,土地整理成本的增加,也是地价上涨的一个重要客观因素。

    “虽然楼市低迷,但被拆迁人的心气仍然普遍较高,之前,别人家补了那么多钱,为什么到我这儿就减少了?”公衍奎指出,增加的拆迁成本最终仍然会体现在土地价格上,以达到转嫁的目的。

    地价需回归

    继前两年地价大幅增长之后,目前楼市调整时期地价仍呈现高位上涨,令人不解。

    近期,来自上海、重庆、广州等地的“地王”纷纷传出退地的消息,这给“疯狂”的土地市场敲响了理性的警钟。

    “前两年,一些房地产公司为了圈地而圈地,他们圈地的目的不是为了在这些土地上盖出来市场上需要的、可以销售的房子,而是为了土地储备,为了在财务报表中添上一个简单的数字。”上周,潘石屹在与记者网聊时指出,这些远离城市、甚至没有最起码基础设施的地块,发生退地事件是好事,避免了目前在这些并不具备投资价值的土地上面追加更多的投资,可以避免发生更大的浪费,“这是对过去错误的修正。”

    “当房地产的各项主体不能自我修正时,就需要市场来修正。”鄂俊宇指出,目前,房地产的深度盘整就是一种市场修正行为。

     对此,有业内人士善意提醒,土地交易量下降的趋势将持续至下半年,可能会令地方财政收入受到一定影响,这或将成为影响房地产调控政策的一大变数。

     同时,潘石屹也指出,房地产行业资金紧张,一些房地产企业不得不违约退地,这种情况使未来两年市场上房屋的供应量减少,进而会影响到未来两年的房价。

     地价企稳,是房价企稳的重要内容。所以,业内人士在呼吁地价的理性回归。

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