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危险的“游戏”:房价——地产股——推高房价

日期:2007年10月22日 12:01

        10月12日,上证综合指数冲高到5959.36点历史新高后出现“跳水”,一度跌到5658点后回升,全天基本持平,微跌0.17%。wind系统显示房地产业指数下跌3.13%,成为领跌板块。

  此前,地产股一直表现不佳。9月26日wind系统录得房地产业指数下跌4.43%以后,在大盘向6000点发出新一轮冲击的时候,房地产指数一直没有突破前期高位。

  新房贷政策拉开第四季度调控序幕。

  年内加息、征收物业税等等宏观调控政策的预期也困扰着地产市场。

  新政后的效果正在随着各大银行的“细则”出台一步步显现。

  “对地产股,市场的意见正在出现分歧。”一位基金分析师认为,地产已经风采不再,由过去的活跃领涨转变成了疲软。

  “没有击中要害!”前摩根士丹利经济分析师,董事总经理谢国忠在接受本报记者采访时,表示对新政的效果并不乐观。

  高估值

  2006年便开始带头发力的地产股,经过一年的增长,地产上市公司估值的上升幅度已经高于A股的平均水平。根据wind系统的数据显示,2007年1月1日,全部A股的平均市盈率为30.12倍,沪深300为25.54倍,房地产开发与经营类上市公司平均市盈率为34.48倍,地产估值大致与大市匹配。

  截至10月11日,以当日收盘价计算全部A股的平均市盈率为75.03倍,增长149.10%,沪深300为64.97倍,增长154.38%,房地产开发与经营类上市公司平均市盈率为105.74倍,增长206.67%,显著高于大市的估值水平和增长幅度。

  估值偏高,房地产指数已经出现了“高处不胜寒”的迹象。

  加上新政带来的利空预期,加上年内加息的预期,以及更为严厉政策将要出台的传言,地产指数已经明显落后于大盘,出现调整的态势。分析师认为,市场分歧带来的调整还将持续一段时间。

  高价土地

  新政同时也对开发商贷款提出更为严格的条件。

        “开发商缺钱是可以看到的,他们通过成立非房地产公司向银行贷款等渠道融资。”谢国忠认为,“开发企业的债务增加了30%-40%。”

  但是,这显然没有成为开发商发展壮大的阻力,土地储备上千万者比比皆是。根据公开资料显示,地产公司在2007年的土地储备也大幅增加,2007年的土地储备大户首推碧桂园,面积4500万平方米、富力地产3113万平方米,雅居乐2455万平方米,万科1818万平方米、中海1766万平方米,保利地产1007万平方米。

  全国范围内不断涌现出一个个“地王”,不仅仅是一线城市,二线城市也玩起了“赶超”,长沙拍出92亿的单宗地块最贵价格,“一战成名”。

  如此为土地推手,在银行紧缩之下,资本市场成为融资主战场。

  高频融资

  截至10月11日收盘价,wind系统的地产行业类上市公司中,总市值排名前十名的是万科、保利地产、招商地产、金地集团、泛海建设、北辰实业、上实发展、中粮地产、中华企业,从2006年到2007年度地产快速上升期间,都在A股上进行了不同规模的融资,包括定向增发、非定向增发、配股以及发行可转债等,融资总规模为443.6亿元,融资规模最大的为万科142亿元、保利地产90.18亿元。

  根据公报披露,还有287亿元的融资“走在路上”,包括万科59亿的公司债,金地180亿的非定向增发和12亿公司债,泛海建设的108亿的定向增发、资产注入,都将在今年或者明年过会。

  高风险

  “拿到项目能够融资,融资以后拿项目,这鼓励了开发商不断拿项目,股东的钱是否能够理性的运用,还是在客观上推高了土地的价格,这值得深思。”国泰君安首席分析师张宇认为,一些这样的激进非理性的迹象已经出现,“最让人担心的就是流动性通过这样流入土地市场,同时提高了房地产市场和资本市场的风险。”

  其中最大的风险会体现在实体经济中。他认为,在招拍挂中,不断举牌圈地,客观上土地价格随之上升。另一方面,资金与实体经济双向驱动,扩大规模并同样也面临风险。而现在超千万储备的公司正在不断增加。

  谢国忠把这种现象比喻为“一场游戏”。

  在银行的贷款比较难以获得,成本增加的情况下,开发商就通过这种办法,融资成本低廉,并且无须还本付息,风险也被分散转嫁到地产股投资者身上,其实也是将可能存入银行的钱直接转移到土地上,然后转嫁到商品房,风险再向下转移到买房者。

  一个“房价上涨——地产股升值——巨额融资圈地——土地储备充足抬高股价、高地价拉高房价……”的循环就这样形成了。于是,在房地产宏观调控严管的“信贷”和“土地”两道闸门外,地产巨头们能比较轻松地融资圈地。

  高房价

  链条中的第一个环节就是房价上升,“第二套”的政策是否能够打破链条,抑制过高的房价呢?

  “中国房地产资金很重要一部分来源于灰色收入,所以第二套房的贷款限制对这部分资金的打压不大。”谢国忠认为,灰色收入的比例可以占GDP的10%,成为重要的支撑房价的资金来源。核心问题是地方政府的财政收入与房价上升的利益一致,同时金融机构担心坏账的出现,所以本身也有做多的动力。

  所以,他认为此轮调控虽然执行了政策,但是效果并不乐观。

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